Меню

Стоимость коммунальных услуг не является доходом арендодателя

Владислав Каминский, управляющий партнер юридической компании "Каминский, Степанов и партнеры"

В журнале "Практическое налоговое планирование", выпуск №2 от 2016 года, вышла данная статья.

Стоимость коммунальных услуг не является доходом арендодателя

Что проверяли

Единый налог при УСН (объект налогообложения — доходы)

Какие претензии предъявили

Налоговый орган признал доходом арендодателя стоимость электроэнергии, оплаченную арендатором

Цена вопроса

575 тыс. рублей налога, пеней, штрафов

 

Районная ИФНС провела выездную налоговую проверку индивидуального предпринимателя. Основной вид деятельности — сдача в аренду нежилых помещений. Один из объектов предприниматель в разные периоды сдавал в аренду двум компаниям, перерабатывавшим древесину. Единственным учредителем и директором обоих арендаторов был сам предприниматель.

Договоры аренды с этими арендаторами были полностью идентичны. Они предусматривали следующий порядок оплаты коммунальных услуг, которые состояли из стоимости электроэнергии. Стоимость услуг по энергоснабжению рассчитывалась исходя из тарифов, применяемых энергоснабжающей организацией на основании показаний счетчиков. Данные счета выставлялись энергоснабжающей организацией арендодателю и привязывались к лицевому счету последнего. Но оплачивали эти счета арендаторы сверх суммы арендной платы.

Налоговые инспекторы включили суммы этой оплаты электроэнергии в доход арендодателя. Он применял УСН с объектом налогообложения «доходы». Ему пересчитали налог за три проверяемых года.

Предприниматель не согласился с этими выводами. На составленный акт налоговой проверки мы представили возражения. В ходе их рассмотрения не удалось убедить инспекцию. Поэтому мы обратились в налоговое управление с апелляционной жалобой. Вышестоящий орган принял наши доводы и отменил решение по проверки в части оспариваемого эпизода.

Суммы возмещения коммунальных платежей (оплата арендаторами электроэнергии) являются доходом. Предприниматель учитывает для налогообложения доходы от реализации и внереализационные доходы (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). К внереализационым доходам относятся доходы от сдачи имущества в аренду, а также стоимость безвозмездно полученного имущества (п. 4, 8 ст. 250 НК РФ).

текст возражений  «Один из признаков  объекта налогообложения — стоимостная, количественная или физическая характеристика. Другой признак — с наличием объекта законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога (п. 1 ст. 38 НК РФ). Также доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме.  Такая выгода учитывается в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяется в соответствии с главами 24, 25 НК РФ (ст. 41 НК РФ).

Доходом признается выручка от реализации товаров, работ, услуг. Выручка может быть выражена в денежной или натуральной форме (п. 1, 2 ст. 249 НК РФ). Арендная плата может признаваться внереализационным доходом или выручкой (п. 4 ст. 250 НК РФ). При этом, согласно позиции Президиума ВАС РФ, возложение на арендатора нежилого помещения расходов по оплате коммунальных услуг само по себе не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма от 11.01.02 № 66).

Данные суммы являются доходами энергоснабжающей организации. Стоимость потребленной арендаторами электроэнергии не может быть доходом предпринимателя. Он не осуществлял реализацию электроэнергии, он не получал экономической выгоды от факта оплаты арендаторами электроэнергии в пользу энергоснабжающей организации. Квалификация данных денежных средств в качестве дохода налогоплательщик противоречит экономической и правовой сущности дохода. Даная позиция подтверждается арбитражной практикой (постановления Седьмого ААС от 04.06.15 № А03-23093/2014, ФАС Московского от 16.05.13 № А40-59356/2012, Уральского от12.05.12 № А07-11475/2011 округов)».

Предприниматель учитывал как доход суммы возмещения стоимости электроэнергии, полученные от других арендаторов. Не взаимозависимые с предпринимателем арендаторы оплачивали (возмещали) непосредственно ему стоимость коммунальных услуг. Индивидуальный предприниматель учитывал данные поступления в составе доходов, отражая их в книге доходов и расходов. Это свидетельствует о том, что суммы оплаты за электроэнергию являются возмещением расходов налогоплательщика, а значит — образуют налоговую базу для него. 

текст возражений  «Один из принципов гражданского права — свобода договора (ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ). Арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Таким образом, арендодатель не обязан заключать со всеми арендаторами договоры на одинаковых условиях.

По условиям спорных договоров аренды расходы, связанные с потреблением электроэнергии, самостоятельно и сверх арендной платы несли арендаторы. Такие условия не противоречит действующему законодательству. По договорам аренды с другими арендаторами предприниматель установил иные условия оплаты коммунальных расходов. Но этот факт не свидетельствует о нарушении налогоплательщиком налогового законодательства.

Доходы при применении УСН признаются по кассовому методу. Датой их получения считается день поступления денежных средств на счета в банках или в кассу, получения иного имущества, работ, услуг или имущественных прав, а также погашения задолженности (уплаты) налогоплательщику иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). По спорным договорам оплата электроэнергии предпринимателю не поступала. Поскольку такие расходы по условиям договоров арендаторы несли сами, то они производили оплату за себя, а не за предпринимателя. Соответственно, предприниматель правомерно не отражал в книге учета доходов и расходов суммы, уплаченные арендаторами энергоснабжающей организации по спорным договорам».

Налогоплательщик неосновательно заявил об отсутствии прибыли.  Спорными договорами аренды предусмотрено, что размер арендной платы составляет 20 процентов от полученной арендаторами прибыли. Согласно налоговой отчетности, арендаторы декларировали прибыль. Но, несмотря на это, арендную плату не вносили. В связи с чем предприниматель не признавал доход по данным договорам аренды и не уплачивал единый налог УСН. Предприниматель не истребовал задолженность по арендной плате со взаимозависимых арендаторов и не расторг с ними договоры. Это свидетельствует о недобросовестности налогоплательщика.

текст возражений  «Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ). Согласованный сторонами порядок определения арендной платы не противоречит закону. Нарушение арендаторами договорных обязательств не свидетельствует о недобросовестности предпринимателя как налогоплательщика.

Налоговый орган заявил довод о неполучении (неистребовании) арендной платы налогоплательщиком у взаимозависимого лица. Этот довод также несостоятелен. По мнению налогоплательщика, в данном случае налоговому органу необходимо было исследовать вопрос безвозмездном предоставлении имущества в пользование и дать этому факту правовую оценку (ст. 40, разд. V.1 НК РФ).

Налоговый орган указал на взаимозависимость сторон. Но в этом случае инспекция обязана была доказать влияние взаимозависимости на факт получения налоговой выгоды. Налоговый орган не воспользовался этими полномочиями».

 

ИФНС России № …

Акт № 2.15–10/3

выездной налоговой проверки индивидуального предпринимателя

Иванова Ивана Ивановича ИНН 010203040506

 

<…> Должностными лицами ИФНС России  <…> проведена выездная налоговая проверка индивидуального предпринимателя Иванова Ивана Ивановича по вопросам правильности исчисления и своевременности уплаты налогов.

2.5.4. При проверке правильности исчисления доходов, подлежащих обложению единым налогом УСН, установлено следующее.

ИП Иванов И. И. предоставлял в аренду нежилое помещение по <адресу>, принадлежащее ему на праве собственности. Арендаторами являются организации ООО «Компания 1», ООО «Компания 2». Согласно базы данных Федеральных информационных ресурсов МРИ ЦОД ФНС РФ, единственным учредителем и руководителем ООО «Компания 1», ООО «Компания 2» до 31.11.12 был Иванов И. И.

ООО «Компания 1», ООО «Компания 2» не перечисляли на расчетный счет ИП Иванова И. И. арендную плату за пользование данным имуществом. При этом в течение 2011 — 2012 годов ООО «Компания 1», ООО «Компания 2» ежемесячно перечисляли денежные средства в ОАО «Красноярскэнергосбыт» за услуги электроэнергии. Оплата производилась по лицевому счету № <1>, открытому на имя Иванова И. И., т.е. по договору, заключенному ОАО «Красноярскэнергосбыт» с Ивановым И. И., в том числе и по <адресу>. Следовательно, услуги электроснабжения по <адресу> ОАО «Красноярскэнергосбыт» оказывало непосредственно Иванову И. И. Следовательно, ИП Иванов И. И. в 2011 — 2013 годах получил доход в виде оплаты за него взаимозависимыми организациями ООО «Компания 1», ООО «Компания 2» стоимости потребленной им электроэнергии. Данный доход не отражен в налоговой декларации по УСН. ##ВЫНОС 1##. Это является нарушением статей 246.15, 249, 250 НК РФ.

При этом, согласно данным книги учета доходов и расходов предпринимателя, часть арендаторов возмещают ему стоимость коммунальных услуг, услуг электроэнергии. Этот факт подтверждается документами, представленными в соответствии со статьей 93.1 НК РФ арендаторами ИП Иванова И.И. Сумма таких возмещений правомерно отражена в составе доходов, полученных им от предпринимательской деятельности, за 2011 год. ##ВЫНОС 2##

ООО «Компания 1», ООО «Компания 2» должны были перечислять ИП Иванову И.И. арендную плату в размере 20 процентов от прибыли (п. 7.1 договоров аренды № <…>). В течение 2011 — 2012 годов получали прибыль. Однако, арендную плату не вносили. При этом ИП Иванов И.И. (арендодатель) не расторг договоры аренды с взаимозависимыми организациями и не взыскал с них задолженность. ##ВЫНОС 3## Исходя из вышеизложенного, доводы налогоплательщика об отсутствии прибыли не соответствует действительности.

 

##ВЫНОС 1##

Ошибочное заключение

Вывод сделан без достаточных оснований.

 

##ВЫНОС 2##

Некорректный аргумент

Стороны свободны согласовывать различные порядки оплаты коммунальных услуг.

 

##ВЫНОС 3##

Не имеет правового значения

Данные вопросы не исследовались в порядке, предусмотренном НК РФ.

 

Скачать статью "Стоимость коммунальных услуг не является доходом арендодателя" в pdf

Поделиться:

События | Аналитика